由正轉(zhuǎn)負(fù)的銷(xiāo)售表現(xiàn)折射出行業(yè)深度調(diào)整期的典型困境，頭部房企的生存法則也在變得愈發(fā)殘酷。
中房報(bào)記者 苗野丨北京報(bào)道
華潤(rùn)置地的一則海報(bào)讓滬上“超級(jí)資產(chǎn)包”浮出水面。
8月1日，華潤(rùn)置地官宣聯(lián)合上海南房集團(tuán)，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式以底價(jià)244.7億元拿下上海市浦東后灘與黃浦區(qū)余慶里組合地塊資產(chǎn)包。這筆交易創(chuàng)下2025年全國(guó)單次拿地金額最高紀(jì)錄，也是上海土地市場(chǎng)罕見(jiàn)的跨江“打包”交易。
華潤(rùn)置地此次出手是其上海戰(zhàn)略升級(jí)的關(guān)鍵一步。公司明確表示，后灘與余慶里地塊將形成資源聯(lián)動(dòng)和功能互補(bǔ)，共同構(gòu)成華潤(rùn)置地在上海核心區(qū)打造的“上海豪宅超級(jí)資產(chǎn)包”。
“黃金雙拼”
這并非傳統(tǒng)土地拍賣(mài)市場(chǎng)的產(chǎn)物。
早在7月17日，華潤(rùn)置地全資附屬公司上海泓喆與上海南房集團(tuán)就共同競(jìng)投目標(biāo)公司股權(quán)及債權(quán)簽訂聯(lián)合體協(xié)議，交易采取“股權(quán)+債權(quán)”捆綁收購(gòu)方式，涉及4家目標(biāo)企業(yè)，即上海新霽周、新霽坊、新執(zhí)里及新賢坊企業(yè)發(fā)展有限公司。
半個(gè)月后，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，該聯(lián)合體以底價(jià)244.7億元成功競(jìng)得目標(biāo)資產(chǎn)。根據(jù)協(xié)議，華潤(rùn)置地與南房集團(tuán)分別按90%和10%比例共同支付收購(gòu)款項(xiàng)，并持有目標(biāo)公司對(duì)應(yīng)比例股權(quán)及債權(quán)。
剝開(kāi)項(xiàng)目公司表層信息，目標(biāo)資產(chǎn)就是上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司于7月2日掛牌出讓的浦東新區(qū)耀華組合地塊以及黃浦區(qū)余慶里組合地塊。
值得一提的是，此次交易結(jié)構(gòu)采用了上海土地市場(chǎng)新興的“愛(ài)馬仕式配貨”出讓模式，即通過(guò)跨區(qū)域捆綁出讓?zhuān)蠓科笸瑫r(shí)承接不同區(qū)位、不同開(kāi)發(fā)難度的地塊組合。
華潤(rùn)置地獲得的“超級(jí)資產(chǎn)包”不只跨區(qū)，還橫跨黃浦江：2宗地塊位于浦東后灘九宮格，6宗位于浦西黃浦區(qū)余慶里。其中，浦東后灘兩宗純宅地總估值174.09億元，黃浦余慶里6宗子地塊總估值73.27億元。
“平均樓面價(jià)超7萬(wàn)元/平方米體現(xiàn)的是華潤(rùn)置地押注上海核心區(qū)的信心，也是補(bǔ)倉(cāng)上海的迫切性，同時(shí)也考驗(yàn)華潤(rùn)的操盤(pán)能力如何為項(xiàng)目留出更大的利潤(rùn)空間。” 上海某房地產(chǎn)人士認(rèn)為，此次這種創(chuàng)新出讓既能讓開(kāi)發(fā)商一次性獲取多個(gè)核心項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域平衡開(kāi)發(fā)，也能規(guī)避單一地塊的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
具體來(lái)看，浦東后灘兩宗地塊總估值174.09億元，平均樓面價(jià)約70162元/平方米。這兩塊相鄰宅地位于世博板塊耀華片區(qū)，地處前灘與世博文化公園之間，堪稱(chēng)“浦東內(nèi)中環(huán)最后三大成片開(kāi)發(fā)區(qū)之一”。地塊西側(cè)距黃浦江僅30余米，中高樓層可盡享一線江景。
市場(chǎng)表現(xiàn)也印證其價(jià)值，去年底，距離地塊1.3公里的中鐵·世博云境開(kāi)盤(pán)，158套房源均價(jià)10萬(wàn)元/平方米，認(rèn)購(gòu)率達(dá)291%。
作為后灘20年來(lái)首批住宅用地，兩地塊合計(jì)將提供約2060套房源。有消息稱(chēng)，華潤(rùn)置地計(jì)劃在此打造225～280平方米瞰江大平層，預(yù)計(jì)于今年四季度入市。
跨過(guò)黃浦江，余慶里地塊同樣價(jià)值非凡。6宗子地塊總估值73.27億元，位于人民廣場(chǎng)、外灘、老城廂三大歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的銜接地段。東側(cè)鄰居金陵華庭今年3月開(kāi)盤(pán)即創(chuàng)下奇跡，18.9萬(wàn)元/平方米的豪宅3小時(shí)售罄，158套房源吸金92.34億元。
按照整體規(guī)劃，余慶里組合地塊將呈現(xiàn)“北商南住”格局，北側(cè)三宗地塊全為商業(yè)及文保建筑，南側(cè)三宗地塊將打造風(fēng)貌別墅、超高層住宅、商業(yè)辦公等多種業(yè)態(tài)。
據(jù)悉，華潤(rùn)置地將在此首試“垂直騎樓”商業(yè)概念，同時(shí)保留云南路美食街風(fēng)貌。因余慶里組合地塊涉及功能類(lèi)型多樣，開(kāi)發(fā)難度會(huì)相應(yīng)提升，也考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力。
中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇認(rèn)為，土地市場(chǎng)的活躍反映出企業(yè)對(duì)上海市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的信心，持續(xù)提供高品質(zhì)項(xiàng)目依然能領(lǐng)跑市場(chǎng)，說(shuō)明“好地段+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
豪賭與野心
此次收購(gòu)并非華潤(rùn)與南房集團(tuán)的首次合作。兩家企業(yè)此前曾共同開(kāi)發(fā)租賃社區(qū)“有巢·南舒房”及豪宅項(xiàng)目士林華苑二期，這種政企合作模式在余慶里項(xiàng)目中將進(jìn)一步深化。
對(duì)華潤(rùn)置地而言，這筆“天價(jià)”交易背后是其在上海市場(chǎng)的加速追趕。2024年，華潤(rùn)置地在上海銷(xiāo)售額近300億元，落后于中海的560億元及保利、招商的350億元。
2025年1～7月，華潤(rùn)置地在上海的銷(xiāo)售額約251億元，接近去年全年總量，占集團(tuán)業(yè)績(jī)比重攀升至20%。這一業(yè)績(jī)得益于翡雲(yún)悅府、觀宸潤(rùn)府、中環(huán)置地·望云等高端項(xiàng)目的助推。
華潤(rùn)置地將此次收購(gòu)視為鞏固上海市場(chǎng)地位的戰(zhàn)略舉措，其認(rèn)為收購(gòu)符合集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)展及投資戰(zhàn)略，有助鞏固及提升集團(tuán)在上海的市場(chǎng)份額、競(jìng)爭(zhēng)力及品牌，并持續(xù)為集團(tuán)帶來(lái)投資回報(bào)及提升商業(yè)影響力。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，當(dāng)多數(shù)房企仍在銷(xiāo)售寒冬中掙扎求生，華潤(rùn)卻逆勢(shì)投入相當(dāng)于上半年銷(xiāo)售額22%的資金押注上海，這場(chǎng)“豪賭”背后，一家央企巨頭對(duì)一線城市核心資產(chǎn)的渴望與戰(zhàn)略野心顯露無(wú)遺。
單看土地市場(chǎng)，華潤(rùn)置地的確展現(xiàn)出逆周期操作的戰(zhàn)略取向。
1月，華潤(rùn)置地以總價(jià)約93.5億元在北京、杭州等地收購(gòu)4宗地塊；2月，以樓面價(jià)17700元/平方米拿下成都崔家店72畝地塊，刷新區(qū)域地價(jià)。同月，以11.77億元競(jìng)得西安浐灞國(guó)際港82畝優(yōu)質(zhì)地塊，樓面價(jià)11911元/平方米，成為2025年西安首宗“萬(wàn)元地”。5月，在重慶兩江新區(qū)地塊競(jìng)拍中，華潤(rùn)置地以28.94%的高溢價(jià)率勝出，成交樓面價(jià)13519元/平方米。6月又在北京、西安及合肥購(gòu)入4宗地塊，權(quán)益對(duì)價(jià)約19.8億元。
華潤(rùn)置地逆勢(shì)拓儲(chǔ)與謹(jǐn)慎的行業(yè)氛圍形成鮮明對(duì)比。
2025年上半年，華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷(xiāo)售額約1103億元，同比減少11.6%。其中6月單月表現(xiàn)尤為疲軟，總合同銷(xiāo)售額約234.5億元，同比大幅下降26.7%。由正轉(zhuǎn)負(fù)的銷(xiāo)售表現(xiàn)折射出行業(yè)深度調(diào)整期的典型困境，頭部房企的生存法則也在變得愈發(fā)殘酷。
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