01
北京樓市，搶跑了
過去幾天，樓市最大的消息，莫過于北京率先出臺了新一輪救市措施，搶跑一線城市。
8月8日，北京住建委與北京住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》。
來源：北京市住建委
內(nèi)容不長，主要有兩點：
第一，進一步優(yōu)化限購政策。
符合本市商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅達到相關(guān)年限的非本市戶籍居民家庭），在五環(huán)外購買商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購政策。
這里有兩個放松，一方面，讓單身人士與家庭平權(quán)，前者購買現(xiàn)在也按照居民家庭執(zhí)行政策來執(zhí)行。
另一方面，則是有條件徹底放開了五環(huán)外的購房套數(shù)。
戶籍家庭或戶籍單身，可以在五環(huán)外隨意買，無論買多少套都不限制。非戶籍家庭與單身人士，繳納了兩年連續(xù)社保或納稅，也可以在五環(huán)外隨便買。
這里并不是完全放開限購，而是“有條件”，要么有戶籍，要么有兩年社保和納稅證明。
第二，優(yōu)化公積金政策。
首要是放寬了公積金貸款首套房認定標準。只要名下無房，即便曾使用過公積金貸款并已結(jié)清，再次申請公積金貸款也可按首套房來認定，這類購房人群在使用組合貸款購房時，首付比例相比之前可降低10%或15%。
其次是提升了二套的貸款額度，從原來的60萬元提高到了100萬元，最高可以貸到140萬元。
最后是縮短了公積金的繳存年限要求。每繳存一年住房公積金可貸款15萬元，繳存年限不夠一整年的，按一整年計算。如借款申請人為已婚的，核算公積金貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長的一方計算。
02
放松限購背后
客觀來說，北京這一次放松，力度很弱。如果換成其他城市，這樣的變動，壓根兒就不會有人關(guān)注，但北京作為首都，一個輕微的舉動，都萬眾矚目。
北京之所以搶跑，成為繼去年9月末大救市之后，率先進行新一輪救市的一線城市，主要原因在于：
第一，北京是首都，北京不動，其他城市不好動。北京的放松力度與態(tài)度，是其他城市參照的標準。
第二，北京樓市成交壓力顯現(xiàn)。
去年9月末北上廣深四大一線城市發(fā)起的那輪救市，效果已經(jīng)遠去。
去年9月30日，北京大力度放松樓市限購。
首付款比例由不低于20%下調(diào)至不低于15%，二套房貸由不低于35%（購買五環(huán)內(nèi)住房）、不低于30%（購買五環(huán)外住房）統(tǒng)一下調(diào)至不低于20%。
非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)住房的，社?；騻€稅繳納年限由“購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”；購買五環(huán)外住房的，進一步調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上”。
政策發(fā)布之后，效果立竿見影。
2024年11月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為18763套，環(huán)比增長8.0%，同比增長49.6%。11月市場熱度仍處高位，網(wǎng)簽量在10月份基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，為近20個月最高水平。
12月北京二手房網(wǎng)簽量達21556套，環(huán)比上漲約14.89%，同比大幅上漲約66.29%。
今年3月份，北京二手房網(wǎng)簽量19233套，之后一路下滑，7月份成交量為12784套，環(huán)比下降15.56%，同比下降17.92%。
此外，房價方面，北京也開啟了新一輪下跌。
根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，4月份北京二手房價格轉(zhuǎn)跌，5月份開始出現(xiàn)新房與二手房齊跌，6月份跌幅擴大。
具體價格方面，去年9月份財新發(fā)布了一篇文章《北京二手房“以價換量” 房價跌回八年前》。
財新網(wǎng)披露：
北京二手房價格已回落至2016年8月、9月的水平，從最高點累計下跌了25%；北京8月二手房成交均價尚未統(tǒng)計完成，但從掛牌價和市場感受來看，價格仍是下跌的。
“賣一買一”置換、改善型購房比例從2020年的八成降至如今不足四成，很多人賣房后不再買入。
格隆旗下的勾股大數(shù)據(jù)梳理的最新數(shù)據(jù)顯示，同樣如此：
當下，一線城市中的北京房價下跌了30.7%，跌回到2016年8月；上海房價下跌31.6%，跌回2016年3月；廣州房價下跌33.9%，跌回2017年2月；深圳房價下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最慘，房價跌回了2015年2月。
當然，作為首都，北京的跌幅在主要城市中并不算太大。
國內(nèi)主要城市中，目前跌幅最大的是溫州，相比于高點跌超了60%。
其次是東莞，房價相比于高點也已腰斬。
惠州、鄭州、福州、石家莊、青島、寧波、蘭州、徐州、煙臺、武漢、蘇州、天津的跌幅也超過了40%。
北京相較于峰值，只跌了17.8%。
這便是北京搶跑救市的邏輯。
03
上海深圳，大概率跟進
北京已經(jīng)出招，接下來就看上海和深圳的了。
一線城市中，廣州去年已經(jīng)“全脫”，無論核心區(qū)還是外圍區(qū)，均不再設(shè)置限購措施。
目前依舊保持限購的一線城市，只有京滬深。
上海、深圳這周大概率會跟進北京，畢竟這兩座城市，同樣承受著壓力，尤其是深圳。
和北京一樣，去年9月末的救市效應(yīng)也消耗殆盡，都在4月份出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。
以深圳來看，無論是一手住宅還是二手住宅，都是在去年10月份開始攀升，在今年4月份下行。
房價轉(zhuǎn)折點也在4月份。
去年9月份末一線城市大招救市之下，深圳新房止跌上漲，上海二手房止跌上漲，北京二手房止跌上漲。
11月份深圳新房二手房齊漲，齊漲勢頭一直維持到今年3月份，4月份再次進入雙跌模式，5月份與6月份跌幅擴大，7月份的數(shù)據(jù)要等到本月中旬公布。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局
而根據(jù)樂有家披露的數(shù)據(jù)來看，今年7月份，深圳二手房成交價格，跌破6萬，跌至5.93萬元/平方米。
上海方面，同樣如此，3月份二手住宅網(wǎng)簽量2.69萬套，7月份跌至1.69萬套，環(huán)比減少8.67%，同比減少7.01%。
二手房價格5月份轉(zhuǎn)跌。
制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局
按照勾股大數(shù)據(jù)來看，上海目前的二手房價格相較于高點跌了五分之一，價格回到了2016年3月份。
在這種背景下，在北京已經(jīng)出招的前提下，上海、深圳沒有理由不行動起來。
上海目前是以外環(huán)線為分界線。非上海戶籍家庭或個人，在外環(huán)外購買住房需要1年社保，在外環(huán)內(nèi)需要3年社保。
考慮到北京放松力度并不大，所以上?？赡芤簿头砰_外環(huán)限購，內(nèi)環(huán)至多下調(diào)社保年限，依舊會保持限購套數(shù)。
深圳目前的限購力度比京滬弱很多，已經(jīng)允許外地人在非核心區(qū)零門檻買1套。
深圳可能采取的放松措施是，有可能放開非核心區(qū)的限購套數(shù)。如果力度再大一些，則可能不設(shè)條件允許居民購買核心區(qū)1套住宅。
04
新一輪全面救市可能要開始了
一線城市承壓，其他城市更好不到哪兒去。
事實上，從國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，從4月份以來，全國樓市再次進入了新一輪深度調(diào)整當中。
國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：
2025年4月，新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個，較上月減少2城；下跌城市有45個，較上月增加4城。二手房價格方面，有5城房價環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個，較上月增加8城。
6月16日，國家統(tǒng)計局公布了5月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)。
2025年5月，新房價格環(huán)比上漲城市13個，較4月份減少了9個；下跌城市53個，比上月增加了8個。二手房價格環(huán)比上漲城市3個，較上月減少了2個；下跌城市67個，較上月增加了3個。
7月15日國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：
2025年6月份，新房價格環(huán)比上漲14個，較5月份增加1個。下跌城市56個較5月份增加3個。二手房環(huán)比下跌城市69個，較5月份增加兩個，僅西寧一城上漲。
所以，北京放松限購，主要在信號意義，釋放了新一輪全面救市的信號。
由于其他城市都不限購，所以工具箱中沒有什么可操作的工具，只能通過全國統(tǒng)一的、中央層面上的救市措施來加以刺激。
那么，接下來可能會有什么大招到來？
最大的概率，或者說，最有可能的措施，就是降息。
此外，首付比例去年已經(jīng)下調(diào)過一輪，現(xiàn)在下調(diào)的可能性不大，但也不排除。
但最終的效果，仍會和過去三年一樣，短則一個月，長則一個季度。周而復(fù)始。
本號多次強調(diào)過，這一輪調(diào)整不會那么快結(jié)束。
房價與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點，房價才會止跌。
而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。
要快速實現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復(fù)信心。
無論是縮小房價收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟回暖、就業(yè)回暖。